不動産経営をサポート - 大阪の税理士【杉本税理士公認会計士事務所】

(1) 租税公課

不動産経営にかかわる税金は経費に計上できます。 毎年、かかってくる税金は固定資産税と事業税です。
事業開始初年度や新たに不動産を取得した時にかかる登録免許税・不動産取得税・印紙税など 不動産経営のために要したものであれば必要経費です。
ただし、所得税、住民税、相続税などは必要経費になりませんので間違って計上しないようにしてください。 また、自動車関連の税金は、自動車をアパート経営に使っているのであれば、 使用頻度などで按分して必要経費とすることができます。

(2) 保険料

各種損害保険に加入している場合で、 保険対象がその賃貸用不動産に関わるものであれば全額必要経費になります。

(3) 減価償却費

建物・設備の減価償却費は、投資の時点で資金流出があるので、その年では資金流出を伴わない必要経費です。 年末に帳簿を締める際に、その年の減価償却費の算入額を計算し、計上します。 法定耐用年数、償却率を間違わないように計算してください。 建物の場合は、構造によって耐用年数が違うので注意する必要があります。

(4) 青色専従者給与

青色事業専従者給与も家族等に支給する給与なのですが、支給する場合は、 「青色事業専従者給与に関する届出書」の提出が必要です。 支給金額は、常識的に判断して事業規模に見合った適正な金額で届を出さなければなりません。 また逆に低すぎても、青色事業専従者は配偶者控除の対象ではなくなりますので、メリットはありません。

(5) 借入金利子と損益通算

取得した不動産について、ローンを組んだ場合には、返済額に占める利子の部分が必要経費となります。 最初のほうは、利息の割合が高いので、経費額が多く発生することとなります。

(6) その他経費

その他、入居者の入れ替え時などに行うメンテナンス費、 立退きに関して弁護士や税理士に依頼している場合はその報酬、不動産会社への委託管理費、広告宣伝費、通信費、 交通費、共用部の水道光熱費、文房具などの消耗品費など、不動産経営のために費やした費用は必要経費です。
税理士に頼むのは費用がかかるのでもったいないと、自分でしている方も多いと思います。 しかし、税理士に頼むことで、節税効果が高くなるケースもあります。
また今年度から、税制は大きく変わっていくでしょう。 最新の情報を得るためにも税理士に相談して上手に節税をする方が有利です。

(7) 損益通算

全額ローンでアパートを建てた場合などは、減価償却費とローンの利子だけで多額の必要経費が発生し、 帳簿上は赤字となるケースがあります。その赤字は、給与所得など他の所得がある場合は損益通算ができ、 これらの所得税が還付されます。これが、不動産経営のメリットの一つでもあるのです。 さらに青色申告の場合は、この赤字が３年間繰越控除できます。